Tradicionalmente las agencias inmobiliarias solían tener una misma
política de precios. La evolución económica de este país ha
conseguido que el sector de la construcción se convierta en una
piedra angular de la economía. Un pastel del que todos quieren
sacar su trozo, por supuesto las agencias inmobiliarias también.
Por eso este artículo sirve para contar la teoría y la realidad de lo
que hoy día hacen las agencias, y que estamos seguros no va a
dejar indiferente a nadie.
LA VALORACIÓN DEL INMUEBLE
Teoría: las inmobiliarias para asumir la venta de un inmueble,
deben hacer una evaluación del mismo, analizando las condiciones
que tiene: si está reformado, metros cuadrados, ubicación, si tiene
ascensor, si tiene anejos como garaje, trastero, piscina, año de
construcción… y del resultado de todos estos factores establecer un
precio de venta que se ajuste a la realidad.
Realidad: hoy día hay tantas inmobiliarias queriendo coger un trozo
del pastel, que aún sabiendo que la vivienda está cara por parte del
vendedor, aceptan trabajar con él, a cambio de un contrato de
exclusividad.
Esto es debido a que, si la inmobiliaria consigue esa exclusividad, y
mete su comisión, si pasa un plazo de tiempo determinado sin que
exista ninguna oferta y el vendedor exige explicaciones, la
inmobiliaria argumenta que está cara la vivienda, y al vendedor (ya
atado de pies y manos con un contrato firmado), no le queda otra
opción que bajar de precio, con el consiguiente beneficio para la
inmobiliaria, que para entonces ya ha metido una comisión al precio
final más otra que obtiene del potencial comprador.
EL CONTRATO DE EXCLUSIVIDAD
Teoría: el contrato de exclusividad permite a una sola agencia
inmobiliaria vender un inmueble, este contrato se fija por un periodo
de tiempo determinado, en el cual, si durante ese periodo, (por lo
general, dos o tres meses), no hay ningún comprador que señalice,
el vendedor puede rescindirlo y venderle la vivienda a quien quiera
sin tener ninguna contraprestación para con la inmobiliaria.
Realidad: las inmobiliarias, sabedoras de que pueden perder esta
exclusividad si la vivienda no consigue en ese periodo de tiempo un
contrato de señal o arras, en algunos casos, consiguen falsos
compradores, que señalizan la vivienda, ofertan precios muy por
debajo del valor al que están en venta y con ello alargan su periodo
de vigencia entrando en un proceso negociador que saben que no
va a llegar a ningún acuerdo. Por un lado entretienen al vendedor
con la falsa esperanza de que hay un comprador interesado, y por
otro, continúan realizando visitas a la espera de encontrar un
comprador real y ganar tiempo.
COMISIONES
Teoría: según la Asociación Profesional de Expertos inmobiliarios,
en general la comisión por la venta de una vivienda se sitúa en el
3% del precio final. En algunas zonas esta comisión puede elevarse
hasta el 6%.
Realidad: Es cierto que hay una comisión entre un 3% y un 6%,
pero lo que no cuentan es los importes mínimos con los que
trabajan. Las agencias suelen tener unos honorarios mínimos de
4.000 euros más IVA en inmuebles por debajo de 100.000 euros.
Esto quiere decir que si se vende una casa en 90.000 euros, la
comisión es de 4.000 euros, al igual que si se vende en 80.000
euros, 70.000 euros o 45.000 euros. Su comisión (que técnicamente
ya no es comisión sino honorarios), es siempre la misma 4.000
euros.
Teoría: el vendedor asume el coste del servicio de la inmobiliaria
restando de su beneficio por la venta una pequeña parte que va a la
inmobiliaria y que está incluida en el precio final (comisión).
Realidad: hoy día es rara la inmobiliaria que no solo no cobra unos
honorarios mínimos, o un porcentaje en el precio de venta de la
vivienda, sino que también le añade otra comisión por fuera dirigida
solo y exclusivamente al comprador.
Es más, en la totalidad de los casos, a la parte compradora le hacen
firmar una hoja de visita en la que se le exige plasmar su firma para
que se le abra la puerta, reconociendo con este acto, que en caso
de compra el comprador debe abonar un mínimo de 4.000 euros, y
a partir de los 125.000 euros, un 3% del valor de compra.
Un negocio redondo en el que la agencia se lleva importes que
bordean la usura.
LA FIRMA DE LA HOJA DE VISITAS
Teoría: La agencia inmobiliaria te suele decir que cuando firmas la
hoja de visita lo único que haces es reconocerle la comisión en caso
de compra.
Realidad: en verdad, tal hecho no solo implica reconocer la
comisión de agencia, sino también evitar que el potencial
comprador se salte a la inmobiliaria y contacte directamente con el
vendedor. En tal caso, las agencias inmobiliarias pueden poner una
reclamación judicial por no recibir la comisión legítima y
normalmente los tribunales suelen darle la razón.
EL COBRO DE LOS HONORARIOS
Teoría: legalmente el cobro de los honorarios debe ser mediante la
correspondiente factura de liquidación del importe en el acto de la
compraventa ante notario o inmediatamente anterior a este.
Realidad: muchas inmobiliarias hacen una jugarreta con la que se
evitan declarar grandes comisiones. Esta es, hacer un cheque a
nombre del vendedor el día de la firma, salir del notario con ese
cheque y de la mano del vendedor a la oficina más cercana, y
cobrar su beneficio en efectivo.
Existen otros muchos supuestos que argumentan los atropellos e
ilegalidades con las que trabajan hoy día las agencias y por ese
motivo, nosotros hemos aprendido de esa experiencia a saber lo
que nunca hay que hacer con un cliente.
Creemos que el trato personal y el trabajo honesto es el mejor
síntoma de un buen servicio, y por ello ponemos de relieve en este
artículo todos los puntos que marcan la diferencia de la mayor parte
de inmobiliarias con nosotros. Ven y conócenos.
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